집을 살 때 대출에 대해서 알아보면 가장 먼저 맞닥뜨리는 것이 LTV, DTI, DSR와 같은 용어입니다. 맨 앞의 것은 담보의 금액을 기준으로 받을 수 있는 금액의 비율, 그다음 두 개는 내 소득으로 부채를 갚을 수 있는 지를 판단하는 지표를 말합니다. 이것들이 실제로 어떻게 쓰이는지에 대해 알아보겠습니다.
LTV(Loan to value rate)
우리말로 주택담보인정비율이라고 부릅니다. 앞에서 언급했듯이 담보의 가치를 기준으로 받을 수 있는 비율인데요.
예를 들어 10억 아파트에 최대한 대출을 신청할 때 LTV가 70%라고 하면 7억까지 나올 수 있습니다. 이론상으로는 이렇게 되지만 실제로는 방공제가 포함되기 때문에 그보다는 나오는 금액이 적지만요. 하지만 상품에 따라서는 일정 수수료를 내고 최대한으로 받게 해주는 곳도 있습니다.
현재 정부에서 이야기가 나오는 것이 LTV의 완화이지요. 정부에서 이렇게 바꾸었지만 은행에서는 자금을 회수해야 하기 때문에 신중할 수밖에 없습니다. 이미 빚이 있는 사람이 엄청나게 많으니까요. 그래서 적용하는 것이 다음 설명할 두 가지인데요.
DTI(Debt to income)
우리말로 총부채 상환비율이라고 합니다. 구하는 식은 다음과 같습니다.
DTI=(주택담보대출의 원리금+나머지 대출의 이자)/연간 소득 * 100 (%)
나머지 대출이라고 함은 신용대출, 자동차 할부 또는 대출 등이 포함됩니다. 마이너스 통장은 사용하지 않아도 한도에 대한 이자로 계산됩니다.
예를 들어보겠습니다. DTI 60%라는 조건이 있고 연간 소득이 1억, 신용대출과 자동차 할부의 이자가 월 100만 원씩 나가고 있다고 합시다. 이 둘의 이자가 일 년에 1200만 원씩 나가고 있으니 한도가 1억의 60%인 6000만 원에서 1200만 원을 뺀 4800만 원이 됩니다. 주택담보대출의 원리금이 일 년에 4800만 원을 넘지 못하는 거죠. 한 달에 납입하는 금액이 400만 원을 넘을 수 없다는 계산이 나옵니다.
DSR(Debt to ratio)
다른 말로 총부채 원리금 상환비율이라고 합니다. 식은 다음과 같습니다.
DSR=(주택담보대출의 원리금+나머지 대출의 원리금)/연간 소득 * 100 (%)
앞에서 알아본 DTI와의 차이는 모든 대출의 이자가 아닌 원리금을 본다는 것입니다. 원리금이라는 말이 '원금+이자' 이기 때문에 훨씬 엄격한 잣대라고 볼 수 있습니다. 실제로 정부에서 DSR을 적용한 후부터 가계부채가 줄기 시작했죠. 몇 달 전만 해도 총대출 2억 원 이상에 대해서 DSR 40%를 적용했는데 현재는 1억 원을 넘으면 같은 비율로 규제하고 있습니다. 그래서 추가로 나올 수 있는 돈이 없기에 줄어들고 있는 것입니다.
전세자금 대출, 예적금 담보나 보험계약대출, 서민금융상품인 햇살론은 DSR이 적용되지 않습니다. 그리고 주택금융공사에서 시행하는 디딤돌이나 보금자리론은 DTI를 적용한다고 하니 참고하시기 바랍니다.
오늘은 주택담보대출을 알아볼 때 나오는 용어인 LTV, DTI, DSR의 계산법과 실제 어떻게 사용하는지에 대해 알아보았습니다.
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